Der skal være plads til alle i København, ja sådan har mange politikere sagt? Men hvordan ser realiteterne ud. De dårligst stillede har endnu ikke fået noget ud af festen. De velstillede tager for sig. Flere deler boliger med andre. Er det kun velstillede uden sociale problemer, man vil have? 25 pct.-reglen er endnu ikke slået igennem. Vanskeligheder ved at opføre nye lejeboliger. København har bygget 6.000 nye boliger på 12 måneder. Det kniber trods alt lægge 5- 10 mio. Antallet af store lejligheder er steget. Er alle gamle regler glemt. En butiksansat kan ikke betale 12 – 15.000 i husleje. Har København en højhus-politik. Beboer-sammenhængen i København har ændret sig. Arkitekturen råber efter hinanden i Ørestaden.
Der skal være plads til alle
Der masser af kraner, tunge lastbiler og afspærringer rundt om i København. Der bliver bygget som aldrig før. Tusindvis af nye boliger skyder op.
De dårligst stillede har ikke fået noget ud af det
Diverse politikere har sagt, at der skal være plads til alle i hovedstaden. Men bliver det sådan? De dårligst stillede københavnere har ikke fået noget ud af festen. Deres boligstandard er den samme som for ti år siden.
De velstillede tager for sig af retterne
Til gengæld har de velstillede og en stor gruppe af lige så velstillede tilflytteren taget for sig af dem, der blev ledige i den eksisterende boligmasse.
Ja det er ikke noget, som ”Den Gamle Redaktør” bare finder på at sige. Dette fremgår af en ny og opsigtsvækkende rapport fra Statens Byggeforskningsinstitut. Og det er vel noget, der bliver brugt i den kommende valgkamp.
- Vi er ved at få et København, hvor de fattigste bliver skubbet helt ud af boligmarkedet, og hvor den der så alligevel forsøger at klare sig, må leve med an boligsituation, som vi i dag vil kalde uacceptabel.
Deler boliger med andre
Ja sådan siger rapportens forfatter, professor Hans Skifter Andersen.
- Det, vi kan se, er, at rigtig mange borgere og familier med lave indkomster i højere grad end tidligere er tvunget til at dele bolig med andre, dele toilet og køkken, og det er jo ikke nødvendigvis særligt sjovt, hvis man ikke er studerende.
Dobbelt så mange voksne københavnere deler bolig i 2015 i forhold til 2007, fordi de hverken har råd til at bygge nybyggede eller eksisterende boliger alene.
Er det kun de velstillede, man vil have?
Kun 4 pct. har fået bedre boligforhold i forhold til 2007, selv om der i perioden blev bygget 8.300 nye boliger i hovedstaden.
Forstiller politikerne sig en by med mere velhavende, som har færre sociale problemer. Byen tiltrækker i hvert fald folk og familier med gode indkomster. Og problemet er så, at man så langsomt har presset de lave indkomster ud af byen.
Den udvikling vil fortsætte. Det er nemlig meget vanskeligt at bygge små og billige boliger i København. Men endnu er det dog trods alt almene boliger, der gør det muligt for folk med almindelige indkomster at have en bolig i København.
25 pct. - reglen er ikke slået igennem
Overborgmesteren erkender dog problemet og sætter sin lid til den såkaldte 25-procents regel, der giver kommunen ret til at kræve hver fjerde nye lejlighed er almen og billig.
Den regel er dog ikke rigtig slået igennem på boligmarkedet endnu. Det er derfor, at boligstandarden for de lave indkomster ikke er slået igennem. I løbet af de næste 10 år vil der blive bygget omkring 10.000 nye almene boliger i København.
6.000 nye boliger på 12 måneder
De seneste 12 måneder er der opført 6.000 nye boliger i København. Det er det højeste antal i 37 år. Og det er 2.000 flere end da gik hurtigst for sig lige inden finanskrigen.
Spørgsmålet er, om det er den rigtige størrelse, som bliver bygget. Regler fra kommunen betyder, at der bygges relativt stort.
Helt nøjagtig blev der bygget 6.600 boliger. Af dem er de 3.776 private lejeboliger. Og kun 439 af disse er almene boliger. Men fra kommunens side oplyser man, at 1.855 almene boliger ”under udvikling”. Hovedparten af disse ville blive opført i år og næste år. Men det er lidt langt til de 25 pct.
Men man siger stadig, at København skal være ”en blandet by”. Forskellen mellem huslejen i det private udlejningsbyggeri og det almene byggeri er ganske markant. Ja de almene boliger er ca. 40 pct. billigere end tilsvarende private udlejningsboliger.
Vanskeligheder at opføre nye lejeboliger
Åbenbart er det meget svært at få aftaler om opførelse af nye lejeboliger på plads i København, selv om behovet absolut er her. De høje priser på ejerboliger gør det nemlig, at det er alt for dyrt at erhverve en ny byggegrund til at opføre udlejningsejendomme i København.
I stedet bliver disse bygget uden for København. Tendensen er at byggeriet rykker ud af København for at få et ordentligt afkast.
For dem med lav og mellemindkomst er offentligt støttet almen bolig er den eneste vej ind på den københavnske boligmarked. Men også her er det problemer. Alment byggeri har det ikke let for byggegrundene er meget dyre i København. Det er svært at holde priserne nede. Boligselskaberne har svært ved at byde ind på projekterne.
100.000 københavnere ja så mange kommer der de næste 10 – 12 år.
Andelsbolig – markedet ødelagt
Pludselig kunne andelsboliger belånes individuelt. Og i dag kræves der en langt større udbetaling.
Kapitalfonde spekulere i at forny lejligheder, så huslejerne i den grad stiger. Det var slet ikke meningen med byfornyelsen. Den blev indført i 1990’erne, da man endnu havde bad og toilet på gangen.
Mange bosætter sig i udkanten eller forstæderne. De har ikke råd til andet. Man skulle ellers tro, at det var bedre for klima og trafikken, hvis så mange som mulig af Københavns arbejdende havde råd til at bo i byen.
Renoveringsregler kan ødelægge det for mange
Og så har vi den såkaldte 5.2 – renoveringsregel, hvor man må sætte huslejen i vejret, hvis man som boligejer har moderniseret en leje – lejlighed efter nogen nærmere retningslinjer.
Men bestemmelsen bliver udnyttet til det yderste af kapitalfonde fra udlandet – med amerikanske Blackstone, som det mest markante eksempel. Det har aldrig været meningen med den bestemmelse i boligreguleringsloven, at man systematisk og aggressivt presser folk ud af deres leje – lejligheder.
I rekordtempo har kapitalfonde opkøbt danske udlejningsejendomme med henblik på at købe almindelige lejere ud. Når man så har lavet en lettere renovering, så koster huslejen så det dobbelte eller tredobbelte. Det er åbenbart store summer at tjene på denne forretning.
Forskellige partier uden om regeringen er i gang med at arbejde med et forslag om, at man fremover skal investere 500.000 kr. i stedet for 250.000 kr. pr. lejlighed. Hvis dette kunne gennemføres ville det ikke være så attraktivt for kapitalkæder at investere.
Boligministeren og regeringen ser ikke nogen grund til at gribe ind. Ejendom Danmark mener, at hvis forslaget vedtages vil der ske en forslumring af Danmark.
Det kniber alligevel at betale 5 – 10 mio. kr.
En stor del af den nye boligmasse er store ejerlejligheder. De er generel sværere at sælge end de små. Og selv i København, er det grænser for, hvor mange højtlønnede, der kan betale mellem 5 og 10 millioner for en bolig.
En praksis blev indført i København i år 2000 og indført i kommunalplan i 2005, at nybyggede lejligheder i gennemsnit skal være på 95 kvadratmeter.
Børnefamilier flytter ud
Nu er det også sådan, at mange unge par med småbørn flytter ud af København og får bolig i omegnskommuner som Rødovre, Herlev, Gladsakse og Tårnby. Her får man lidt mere for pengene.
Ifølge tal fra Boligøkonomisk Videnscenter er priserne på de små ejerlejligheder steget mere end de store lejligheder.
Andelen af store lejligheder er steget
Ved at gøre boligerne større presser Københavns politikkere folk med relativ lave indkomster ud af byen. Man fratager LO – parret, der ikke har råd til en lejlighed på 100 kvadratmeter muligheden for at slå sig ned i København.
In 1990’erne var knap hver ottende lejlighed i København større end 100 kvadratmeter. Siden indførelsen af 95 kvadratmeter-reglen er andelen ifølge en analyse fra Cepos steget til 19 pct. – eller næsten hver femte lejlighed.
I København opleves der som skrevet stor efterspørgsel på små lejligheder. Derfor er man nu ved at se på om reglen skal lempes og bygges flere små lejligheder.
Priserne er gået amok
Det københavnske boligmarked bliver i stigende grad støvsuget for familier med lave og mellemstore indkomster. Til trods for de politiske ambitioner om at give plads til alle faggrupper og samfundslag, er København i fuld fart ved et udvikle sig til et reservat for de højest lønnede og deres børn. Dette fremgår af undersøgelsen fra Boligøkonomisk Videnscenter.
Den økonomiske ulighed i boligformuer har aldrig været større. Vi har fået et samfund med kæmpe vindere og tabere i henholdsvis storbyerne og i de mindre kommuner. Fra 1993 og frem gik priserne amok i storbyer som København og Frederiksberg amok. Priserne på ejerboliger steg frem til 2017 med hele 350 pct. Stigningen for hele landet lå på 117 pct.
Er alle gamle regler glemt?
Men hvor skal man opføre de mange boliger? Gamle regler om bebyggelsesgrad og etagehøjder er glemt. Nu bygger man meget højt og tæt. Nogle steder kommer solen slet ikke ind. Ved at åbne vinduet kan man næsten give hånd til overboen nogle steder.
Skal den hårdtpumpet hovedstad bare blive ved at vokse? Tidligere udviklede byen sig til Valby, Vigerslev, Vanløse, Husum, Bellehøj, Nordvest og på Amager. Dengang var det lys og luft, man gik efter ved at flytte ud af København.
Og ejerlejlighederne i Nordvest er i den grad steget i pris.
Det skal gives hurtig afkast
Men nu er det som om, at alt skal foregå inden for kommunegrænsen. Det bliver en maksimal udnyttelse af byggegrundene. Og det skal helst give afkast.
Og befolkningstilvæksten kræver endnu flere boliger, parkeringspladser, skoler, daginstitutioner, plejehjem, veje og offentlig transport. Det er dyrt, og det fylder.
En butiksansat kan ikke betale 12 - 15.000 kr. i husleje
Godt nok har vi tidligere i artiklen fortalt, at man vil bygge almene lejligheder. Men hvis lejen er omkring 12 - 15.000 for en ny lejelejlighed, så har den butiksansatte næppe råd til dette.
Det er billigt i Mjølnerparken – endnu
Vidste du, at private udlejningsboliger på Nørrebro er 3.000 kr. dyrere end de almene familieboliger, der skal sælges, nedrives eller omdannes i regeringens indsats mod parallelsamfund. Huslejerne i de såkaldte hårde ghettoer i storbyen ligger flere tusinde kroner under huslejerne i deres nærområde. Det viser en analyse fra januar 2019, der er bestilt af Transport -, Bygnings – og Boligministeriet.
For eksempel ligger den månedlige husleje for en almen familiebolig på 80 kvadratmeter i de to såkaldte hårde ghettoer lige her i nærheden meget lavere end den gennemsnitlige husleje i de omkringliggende kvarterer.
Analysen har til formål at vurdere mulighederne for at sælge almene familieboliger i såkaldte hårde ghettoer til ejerboliger eller private udlejningsboliger. Andelen af familieboliger i de såkaldte hårde ghettoer må max. udgøre 40 pct. af områdets boliger i 2030. Mjølnerparken er et af de boligområder, hvor forskellen på huslejerne er størst. Firmaet bag undersøgelsen, Copenhagen Economics skriver, at den gennemsnitlige leje for en bolig på 80 kvadratmeter er på ca. 9.400 kr. om måneden. I selve Mjølnerparken er den tilsvarende leje 6.200 kr. om måneden.
Mjølnerparken er et af de forholdsvis mindre boligområder, der med 527 boliger skal omdanne 303 familieboliger for at lande på 40 pct. familieboliger. Det kan gøres på flere måder, blandt andet ved at rive ned, sælge, omdanne boliger til ældre- eller ungdomsboliger, eller for eksempel ved at bygge nyt. Mjølnerparken er dog allerede meget tæt bebygget. Taglejligheder er an af de få muligheder for at bygge nyt, ifølge analysen.
Rapporten ser blandt andet også på det større boligområde i Tingbjerg. Her ligger huslejerne også omkring 3.000 kr. under gennemsnittet i nærområdet. I Tingbjerg er der dog flere muligheder for at nedbringe andelen af almene familieboliger, især fordi der er arealer, der kan sælges til nybyggeri.
Men kære butiksansat, du skal være hurtig og meget heldig, for det forventes at lejlighederne efter endt renovering bliver væsentlig dyrere.
200.000 nye borgere i hovedstaden
Frem til 2030 forventes der 200.000 nye borgere i hovedstaden. Hvis priserne ikke skal eksplodere skal der opføres 67.000 flere boliger i Københavns og Frederiksberg Kommuner. Og 31.000 boliger i de andre kommuner. Det svarer til 7.500 flere boliger.
Boligministeren mener, at det er Københavns Kommunes egen skyld, at priserne er steget. Han mener, at der ikke er bygget nok boliger. Sammen med Københavns Kommune har regeringen fremsat ideen med Lynetteholmen, en ø med plads til 20.000 boliger.
Men det er langt fra nok, siger boligministeren. I de senere år er der ikke bygget så meget som efterspørgslen er vokset med. Det handler om, at få byggemodnet flere områder, mener ministeren. Han mener, at det i lokalplanerne skal tillades, at der bygges højere.
Generalisering omkring dårligdom i almene boliger
Boligministeren mener ikke, at det er en god ide at kræve mere end 25 pct. almene boliger i nye boligområder. Sådan noget tiltrækker en meget ensartet beboersammensætning med beboere, der for en stor dels vedkommende har problemer, siger ministeren til Politiken.
Men nu skal man nok ikke lige sætte lighedstegn mellem almen bolig og sociale og økonomiske problemer. Er det ikke en generalisering over for den million danskere, der i dag bor i almene boligbyggeri. Langt de fleste er lovlydige og selvforsørgende borgere.
Man skal nok passe på usaglig sammenblanding og forplumring, for så får vi ikke den blandede by i København, som nogle trods alt ønsker. Det pressede boligmarked mangler i høj grad almene boliger, så butiksassistenten også kan flytte til hovedstaden.
Planlægger man med mere end 25 pct. risikerer man at gentage de fejl, som regeringen er ved at rydde op i med aftalen om parallelsamfund, fortsætter han.
Boligministeren har ikke noget imod finansieringsformerne. Men det handler om at prissætte boliger lavere end markedsprisen. Men så vil det opstå det problem, som man har med andelsboligerne. Og det er, at der ikke er nok til dem, som gerne vil have dem.
Ja så er det igen dem med gode kontakter, og så er det dem, der giver penge mere uofficielt.
Har København en højhuspolitik?
Undertegnede tager ikke bussen. Jeg gider ikke den trængsel, så er det bedre at tage cyklen. Nogle gange er det også meget hurtigere. Men nu skal man så til at dele pladsen med andre kørertøjer. Og ikke alle steder er cykelstierne så superbrede som på Nørrebrogade. Cykelparkeringen i København har også mangler.
Gad vide, om København egentlig har en højhuse-politik. Før byggede man maks. seks etager. Nu bliver højhuse placeret hist og her.
Beboer-sammensætningen har ændret sig
Ældre københavner mener, at byen har mistet sjæl. Ja beboersammensætningen er en helt anden. Cafe Latte – generationen breder sig. Butikssammensætningen er en helt anden og den vil i den grad ændre sig de næste mange år.
Det er kun få steder på Vesterbro og Nørrebro, der har bevaret sin sjæl. Den Gamle Redaktør’ s favoritsted er Stefansgade.
Overklassen breder sig
Hovedstaden er allerede præget af familier fra overklassen og den højere middelklasse, topledere, finansanalytikere, læger, advokater, ingeniører, gymnasielærere og embedsmænd, viser en analyse fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd.
I Indre By og Frederiksberg hører næsten hver anden børnefamilie nu til overklassen eller den højere middelklasse, mens arbejderklasse-familierne må forlade byzonen.
Hvis man som barn aldrig har mødt børn fra andre sociale lag, så er det svært at have forståelsen for en nedslidt mor eller far, som er blevet fyret. Og synes man så, at man skal betale til velfærdssamfundet?
Formålet er vel også, at børn skal møde hinanden på tværs af kulturelle og økonomiske skel og samfundslag. Hele denne filosofi går tabt i storbyen.
Man lever i bobler
Hovedstaden skyder i vejret med topfart. Men man lever i en boble, hvor man lukker sig om sig selv.
Der danner sig, i dele af hovedstaden nogle meget eksklusive kvarterer, hvor det kun er folk med to gode lønninger, der har råd til at bo. Det præger børnenes skole, og hvem man møder til vejfesten og i det lokale foreningsliv. Det bliver en hovedstads-boble.
Denne slags sociale enklave for overklassen bliver der stadig flere af i hovedstaden.
Udviklingen skaber ”social blindhed”
Denne udvikling skaber et socialt skel i Danmark, som svækker sammenhængskraften. Arbejderklassen bor i stigende grad i provinsen og er efterhånden ude af København. De har slet ikke råd til at bo i hovedstaden. Måske er dette forhold medvirkende årsag til modsætningsforholdet mellem København og provinsen.
Debatten i hovedstadsmedierne er efterhånden præget af ”social blindhed”, mener Lars Olsen. Måske forstærkes dette af, at man skal være rigere og rigere for at bo i København.
Man har for lidt kendskab, hvordan man lever i andre sociale klasser. Det giver nogle skævheder i beslutningerne og meningsdannelsen. Forhøjelsen af pensionsalderen og afskaffelse af efterlønnen er gode eksempler i den offentlige debat. Blikket for den sociale virkelighed er blevet ringere.
Tilstrømningen er stor
Ejerlejligheds-markedet i København er stadig en af de helt store spillere på markedet. Der er potentiale til mange bolighandler. Og det buldrer med nye byggefelter i Nordhavn og projekter i Sydhavnen.
Der er også interesse for børnefamilier at bosætte sig i pendlerkommunerne i og omkring København.
I København, Gentofte og Frederiksberg er den gennemsnitlige pris mellem 42.000 og 55.000 kr. Det er de dyreste steder at købe hus i landet. Man rykker ud til forstæder som eksempelvis Vallensbæk og Brøndby på Københavns Vesteregn. Her er kvadratmeterprisen knap 25.000 kr. Det viser tal fra Boliga.
Et parcelhus i Ringsted er gennemsnitlig 500.000 kr. billigere end i Køge. Og med den nye jernbane er det måske også et godt sted.
Arkitekturen råber til hinanden i Ørestaden
Og egentlig tilkommer det vel ikke undertegnede til at kritisere det nye byggeri. Det er man jo slet ikke uddannet til. Men se engang ude i Ørestad. Her mangler der sjæl. Arkitekturen står og råber til hinanden. Man har glemt, at der skal være et socialt liv. Men det er nok heller ikke her, at butiksassistenten har råd til at bosætte sig. Det sjove er, at politikere helle tiden taler om sygeplejersker og politibetjente. Men butiksansattes lønninger ligger langt under.
Han/hun skal nok kigge på et sted langt fra København, og så håbe på at den kollektive trafik til den tid er blevet bedre. For pendlere med egen bil er ikke nogen, der er velkommen i København.
Hvad skal politikerne gøre?
Kan man bare blive ved med at presse folk ind i Københavns Kommune? På et eller andet tidspunkt har man nået en grænse. Mange beboere vil forståelig nok bevare den natur og de grønne områder, der er tilbage. Og mange kan ikke lide de grimme højhuse.
Men efterspørgslen er større end udbuddet. Derfor stiger priserne. Og højhuse er en del af kuren. Og man kan vel også forstå, at mange københavnere er trætte af, at der bliver bygget tættere og tættere. Men der skal bygges 67.000 nye boliger inden 2030 for at holde boligpriserne nede.
Kilde:
Husk at følge med på vores Facebook, den bliver opdateret flere gange dagligt. I vores arkiv har vi over 3.000 artikler. |
