Alle skal kunne bo i København, siger politikere. Men realiteterne ser efterhånden anderledes ud. Er det blevet for dyrt på Nørrebro? Der er 31 tomme lejligheder i Bohrs Tårn i Carlsberg Byen. Men der er også masser af andre tomme boliger i København. Er det bygget for dyrt? Hvad får man for 500.000 kr.? Hvad får man for 2 mio. kr.? Antallet af lejeboliger er steget. Nye krav, når du flytter i Almene Boligforeninger. Hvad skal du betale for en lejlighed? Vi kigger på gennemsnitspriser. Tillægsafgifter som Københavns Kommune forlanger af boligforeninger ødelægger meget. Husleje er steget med 30 pct. i de sidste ti år. Siden 2012 er ejerlejligheder i København steget med 78 pct. Boligreguleringslovens § 5 stk. 2 bliver udnyttet. Der er masser af klager. Du kan ikke bare uden videre låne i banken.
Alle skulle kunne bo i København
Der bor sikkert mange butiksansatte i København. Og vi har også før berørt emnet. Men man hører altid kun om sygeplejersker, politibetjente og lærere som lavtlønnede. Politikere melder hele tiden ud, at alle skal have lov til at bo i København. Men så ligetil er det nu ikke. Vi har i en tidligere artikel beskæftiget os med de skrappere regler som almene boligselskaber nu indfører, grundet ”ghettoloven”. I den her artikel kigger vi også på andre omstændigheder.
I København mangler der flere tusinde boliger. Også de studerende mangler tag over hovedet. Frank Jensen håber, at kunne bygge 12.000 nye ungdomsboliger de næste 12 år. Og dermed regner man også med lavere husleje end hvad private udlejere kan tilbyde.
Du skal være heldig for at finde en billig bolig
Det er slet ikke unormalt at betale 5.000 kr. om måneden for en lejlighed på 41 kvadratmeter. Næsten hele SU går til dette. Flytter man længere væk, skal man måske betale mere til transport. Der skal betales langt flere små, billige og betalelige boliger.
De seneste par år er der bygget 3.300 nye ungdomsboliger, og yderligere 4.400 er på vej, lover Frank Jensen.
Han siger, at han gik på et valgløfte om, at hver fjerde nye bolig i København skal være en almen bolig, men jeg har ikke haft et valgløfte om, at det skal være en bestemt pris, siger han.
Container-byggeri på Refshaleøen
Ja se engang ude på Refshaleøen. Det er Bjarne Ingels tegnestue BIG i samarbejde med Grundfos og Danfoss. De kan købes i anparter af en million kroner. Huslejen ligger mellem 3.000 og 4.000 kr. pr. måned.
Et andet sted bor 164 studerende i en klynge kaldet CPH Village i containere. Når området skal klyngen dog fjernes. Det er gode initiativer, men for små til at kunne afhjælpe det store problem.
Er det for dyrt på Nørrebro?
Men på Nørrebro er Nordbro-tårnet rejst med studieboliger. Men kun halvdelen er udlejet. Hvordan kan det lade sig gøre, når der er mangel på dem? Ja den månedlige leje for en blanding af et- og toværelses lejlighed ligger på 7.695 kr. eksklusive forbrug. Og det for 49 m2. Og en toværelses koster 8.995 kr.
Når man så tænker på, at SU er aktuelt på 6.166 kr.
De unge bliver nødt til at gældssætte sig med Sub – lån. De senest oplyste tal fra Uddannelses- og Forskningsministeriet viser, at antallet af aftagere af SU – lån ved siden af SU er konstant stigende. Hen over en femårig videregående uddannelse kan de altså gældsætte sig for langt over 150.000 kr.
Og så bliver de studerende tvunget til at arbejde for meget ved siden af studiet, så studiet ikke længere anses som fuldtidsstudier.
Måske havde det været meget bedre, hvis Nørrebro havde fået kollegieværelser? De studerende vil først og fremmest have en bolig, der er til at betale. Men der også mange, som efterlyser boformer, hvor fællesskabet er i fokus.
En undersøgelse fra Dansk Magisterforening viser, at 43 pct. af de unge svarer, at de bruger hele deres SU eller mere alene på bolig.
Fra udlejernes side gør man opmærksom på, at der er køkken i alle lejligheder og at markedsføringen kom lidt sent i gang. Men er det for stor afstand mellem køber og sælger på det københavnske boligmarked?
32 tomme lejligheder i Bohrs tårn
Her tænkes der også på Carlsberg Byen, hvor det 29 etagers høje Bohrs Tårn endnu ikke er udlejet. Af de 88 luksuslejligheder står de 32 stadig tomme. Er det et realistisk forhold til udbud og efterspørgsel?
Hvad kan du få for 500.000 kr.?
Er 500.000 kr., hvad du har at gøre med, kommer du ikke langt, hvis drømmen er København K eller Nordhavn. Eller mere præcist. Du får ikke mere end 9 kvadratmeter for det beløb i de to områder.
Lidt flere kvadratmeter kan du få for pengene, hvis du kan lokkes til Vanløse eller Brønshøj – her får du får den halve million 15 – 16 kvadratmeter.
Hvad kan du få for 2 mio. kr.?
Lyder dit boligbudget på to millioner kroner, kan du erhverve 65 kvadratmeter i Brønshøj og lige knap 60 kvadratmeter i Nordvest, Vanløse og Valby. Mens du i de dyreste bydele, Nordhavn, København K og V akkurat kan få fingrene i 35 – 39 kvadratmeter.
Men i øjeblikket er der dog kun 60 ud af de knap 2.560 ejerlejligheder, der er udbudt til salg i Københavns Kommune, der har et areal på under 40 kvadratmeter.
Der er masser af tomme boliger i København
Det barokke er, at der mange steder står tomme boliger i København. Der bliver bygget for meget på for kort tid. Men spørgsmålet er, om det ikke er det forkerte, der bliver bygget. Således oplever man dette i de nye boligområder Ørestad, Sydhavnen, Engholmene, Grøntorvet i Valby, Nordhavn, Islands Brygge og som vi allerede har nævnt Carlsberg byen.
Investorer og pensionskasser bygger gerne store, dyre lejligheder men hver 8. af dem står tomme i københavnske bydele. Det er tal fra EjendomDanmark, der fortæller dette. Det drejer sig om lejligheder på 100 og 125 kvadratmeter. Ikke overraskende er efterspørgslen størst på mindre lejligheder. Og det har jo nok noget med prisen at gøre.
I hele Københavns Kommune er 5,5 pct. af lejligheder på over 100 kvadratmeter tomme, mens det samme er gældende for blot 1,9 pct. af lejlighederne på under 75 kvadratmeter.
Der er ikke velhavere nok til at flytte ind i de store nye lejligheder. Måske har man bygget for millionærer, og dem løber man vel også tør for på et tidspunkt.
Det er de mange store lejligheder som man har haft svært ved at sælge eller leje ud. Men de skal nu ok blive afsat med tiden. I København forventer man en befolkningstilvækst på 10.000 mennesker om året. Halvdelen er som følge af nettofødselstallet.
Der bygges for stort og for dyrt
Som vi tidligere har været inde på, så har studerende ikke behov for 150 kvadratmeter. Og så er det problemet med, at man i mange år har ment, at lejlighederne i København skulle være på minimum 95 kvadratmeter.
På landets største udlejningsside Boligportal, er udbuddet af lejligheder på over 100 kvadratmeter i de senere år vokset med 51 pct. i København siger landets største udlejningsside Boligportal.
Men efterhånden er det de færreste, der har råd til de økonomiske forpligtelser.
Antallet af lejeboliger er steget
Antallet af lejeboliger var steget fra 130.000 til 146.000 siden 2010. Men der må være noget galt i kommunikationen, for det er de forkerte lejeboliger, der bliver bygget.
Den almindelige borger har ikke råd til at lægge mellem 14.000 og 22.000 om måneden for en lejebolig i storbyen. Prisen på nybyggeri har simpelthen en for høj pris. Heller ikke her hænger efterspørgsel og pris sammen. Udlejere er ude af trit med deres kunder. De kender ikke deres målgruppe. For målgruppen har ikke råd til de her priser.
De lejer dyrt ud og kan ikke få det udlejet.
Hver femte billige bolig er forsvundet
Cirka hver femte udlejningsbolig til under 4.000 kr. om måneden er forsvundet inden for de sidste tre år. Små lejligheder slås sammen. Det har man særlig set inden for andelsboliger.
Mange af de ældre boliger er blevet renoveret, og det har været med til at hæve prisen. Ja det går ud over de studerende, der ikke har velhavende forældre i ryggen. Og det går ud over personer på kontanthjælp på grund af kontanthjælp - loftet.
Nye krav i boligforeninger
Som følge af ”Ghettoloven” bliver mange på overførselsindkomst bliver presset ud af København til eksempelvis Lolland og Falster, hvor de lejer huse af typer som Låsby-Svendsen. Der stilles nemlig nu krav til en lønindkomst pr. voksen på 20.000 kr. i mange boligforeninger. Der stilles også krav om uddannelse og straffeattest.
Udenlandske kapitalfonde er også med til at presse folk ud af byen.
Ud med de ufaglærte
Mange boligforeninger stiller også krav til en højere uddannelse end 9. eller 10. klasse. Det spænder ben for de ufaglærte. Hvis man gerne vil have en bred vifte af mennesker og sociale klasser i byen så er den nye aftale en uklog beslutning.
Det er de almene boliger, der er det sikre helle for, at vi kan beholde mangfoldigheden i byerne. Så er det uheldigt, hvis man kommer til at fjerne nogle grupper af mennesker. Men i fremtiden bliver det svært for nogle, at finde en bolig til en rimelig pris.
3.000 familieboliger rives ned
Et faktum er, at kun 3 pct. af de almene boliger er i de såkaldt ”hårde ghettoer”. Langt hovedparten af de almene boliger i Danmark ligger i helt upåagtede boligområder spredt i alle kommuner ud over hele landet.
Faktisk bor 6 af 10 danskere på et tidspunkt af deres liv i en almen bolig. Og nu bor der ca. en million mennesker i sådan en. Der er lange ventelister til alle typer boliger – men især til almene familieboliger. Selv til de ”hårde ghettoer” er der ventelister. Der står i øjeblikket 100.000 personer på ventelister. I Ghettoloven har regeringen besluttet at rive 3.000 familieboliger ned.
Ja af de ca. 600.000 almene boliger, der er i Danmark er under en promille ledig.
25 pct. reglen er ikke helt skudsikker
I København har politikerne lovet at bruge den såkaldte 25 pct.’ s regel. Men desværre er reglen ikke helt skudsikker. Det indebærer, at der afsættes jord til at bygge 25 pct. almene boliger – men ikke, at der rent fysisk bygges.
Adgang til jord kan være en udfordring. Prisen kan være så høj, at det ikke hænger sammen økonomisk
Hvad skal du betale for at flytte ind i en lejlighed
Når en ny lejer skal flytte ind, har en udlejer nemlig ud over den første måneds husleje ret til at kræve tre måneders husleje i depositum samt tre måneders husleje i forudbetalt leje.
Det kan løbe op i svimlende 84.000 kr., hvis der står en fireværelses i København på kontrakten, viser opgørelsen.
Gennemsnitlige indflytningspriser i København:
- 1- værelses: 38.309 kr.
- 2- værelses: 51.335 kr.
- 3- værelses: 67.470 kr.
- 4- værelses: 83.962 kr.
Tillægsafgift ødelægger meget i København
Vi har en tidligere artikel beskrevet, at en såkaldt tillægsafgift på 47 millioner kroner, som Københavns Kommune forlanger, spænder ben for at AKB Lundtoftegade kan bygge 100 boliger mere. Havde foreningen befundet sig på den anden side af Åboulevarden havde ingen afgift skulle betale for i Frederiksberg Kommune forlanger man ikke denne tillægsafgift.
KAB har tidligere beregnet, hvad de kunne bygge, såfremt denne tillægsafgift ikke eksisterede i Københavns Kommune:
- 16.000 boliger på 50 m2
- 8.000 boliger på 100 m2
Og alt dette på KAB’ s egne grunde.
Husleje steget med 30 pct. de sidste 10 år
Mens de generelle priser er steget med 17 pct. på 10 år, er den gennemsnitlige husleje steget med 30 pct. viser tal fra Danmarks Statistik. Og så meget er de butiksansattes løn ikke steget.
Betalte du med andre ord 10.000 kr. om måneden for din lejlighed for 10 år siden, koster den i dag omkring 13.000 kr. Samtidig ville en pakke havregrød, der kostede 10 kr. i 2009 i dag koste 11,70 kr.
Når huslejen løber hurtigere end det generelle prisindeks, æder huslejen en større del af rådighedsbeløbet. Og det gør ondt i økonomien hos de lavtlønnede.
Når huslejer stiger mere end det generelle prisniveau, bliver det vanskeligere for familier med lavere økonomiske ressourcer at betale huslejen. Det betyder, at vi får et problem i kernen af de større byer, hvor lavindkomstfamilier og studerende kan få svært ved at betale de her huslejestigninger.
Boligreguleringslovens §5 stk. 2 gør det dyrere
Boligreguleringsloven har flere end 70 paragraffer. Men den mest omtalte er paragraf 5 stk. 2. Den vil boligministeren gerne kigge på. Regeringens mål er nemlig at bremse udenlandske kapitalfondes opkøb af ejendomme i hovedstaden.
En aldrende boligmasse giver rig mulighed for at istandsætte lejligheder, hæve lejligheden og dermed også afkastet på investeringen.
I 2017 stod udenlandske investorer bag 71 pct. af ejendomshandlerne i København.
Ja det er ingen hemmelighed, at Blackstone er en af de investorer, boligministeren ønsker at strække. Mens man i ejendomsbranchen generelt synes at herske velvilje mod en revidering af paragraffen, advarer interesseorganisationen EjendomDanmark mod et indgreb, der vil fjerne ethvert incitament til at renovere ejendomme for private. Man siger, at formålet med paragraffen er at modernisere den gamle byggemasse.
Formanden for Danske Udlejere mener ikke, at det er lejernes interesse at ændre paragraffen, så det bliver mindre attraktivt for udlejere at gennemføre renovering.
Masser af klager
I løbet af de sidste to år har der været 176 sager i huslejenævnet mod 360 North. Kun 9 af disse har 360 North vundet. Dette selskab er administrator for Blackstone.
På bare et år har Lejernes LO haft en stigning af henvendelser på 22 pct.
Strategien går på, at udlejer chikanerer lejer til at flytte, så man renovere lejlighederne og leje dem ud til det dobbelte eller tredobbelte.
Lejerne siger, at når man er heldig så lytter administrator, men de handler ikke. Så bliver man træt som lejer.
Mange har også fået forespørgsler om de vil fraflytte lejligheden. Det har mange opfattet som en trussel. Det er vel vigtigt som lejer, at kende sine rettigheder.
Hvor dyrt bliver det?
I Oehlenschlægersgade 45 på Vesterbro sidder en af de gamle lejere stadig for 6.000 kr. incl. Varme for 6.000 kr. Hvis hun flytter, som Blackstone håber på, vil de renovere hendes lejlighed og hæve lejen.
Det er det sket med de tre lejligheder, som Blackstone foreløbig har overtaget. I en af de nyrenoverede lejligheder er der flyttet to unge piger ind. De giver 11.000 kr. for knap 60 kvadratmeter.
Huset er fra 1884. Men når Blackstone renoverer lejlighederne tænker de slet ikke på husets alder og stil. De gennemfører en discount – istandsættelse. Deres motto er:
Mange flytter ud af København
I 2018 flyttede 44.000 borgere fra København til andre kommuner, mens andre kommuner kunne levere 42.600 personer, der flyttede til hovestaden. Så reelt mistede København altså 1.400 borgere.
Ifølge Dansk Byggeri er det boligpriserne, der er skyld i at strømmen er vendt. Det er en del penge at spare, hvis man skifter sin bolig i København ud med en i omegnskommunerne. I undersøgelsen regner Dansk Byggeri kommunerne København, Tårnby, Dragør og Frederiksberg under et.
Meget billigere i Køge
En ejerlejlighed i København på 90 kvadratmeter koster godt 3,6 millioner kr. Den er godt 900.000 kr. billigere i omegnskommunerne og over halvanden million billigere i Køge. Så man kan få meget bolig ved at flytte ud af byen.
Dansk Byggeri påpeger samtidig, at de mennesker, der flytter ud af København, som regel ikke flytter ret langt væk. Tallene viser for eksempel at 1.211 flere personer flyttede fra København til enten Rødovre, Hvidovre eller Herlev – end den anden vej.
Mange udlændinge flytter til København
Organisationen mener, at det er behov langt bedre infrastruktur og byggeri af flere mindre lejligheder. Dem der flytter til København fra andre lande, kommer primært fra andre EU – lande. Dernæst USA, Norge, Indien og Kina.
Trods strømmen af borgere, der flytter ud af byen, er befolkningstallet ikke faldende. Det skyldes, som vi allerede har skrevet, at københavnerne får mange børn og der hvert år flytter en del personer fra andre lande til Danmark. De bosætter sig ofte i København.
Siden 2012 er en ejerlejlighed steget med 78 pct.
Siden 2012 er kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed i gennemsnit steget med 78 pct. i København. Et parcel – eller rækkehus på 120 kvadratmeter som i 2012 kostede 2, 6 millioner kroner koster i dag knap 4,2 millioner kroner i København.
I samme periode er boligpriserne i Nordsjælland steget med 31 pct., mens de i Vest- og Sydsjælland er steget med 18 pct.
Du kan ikke uden videre låne i banken
Som vi i tidligere artikler om dette emne har påpeget, så er banker ikke mere så villige til at låne. De stiller i hvert fald skærpede krav. Du skal kunne præstere en meget større kontantbetaling. Og i hvert fald til køb af andelsbolig bliver der stillet skærpede krav. Den butiksansatte har i hvert fald ikke fået det lettere at bo i København.
- Vi har tidligere flere gange berørt dette emne. Brug søgefunktionen og gå ind i vores digitale database. Se også vores Facebook, der bliver opdateret flere gange om dagen.
Kilde:
|
