Strategiske udlejere trækker markedslejen op gade for gade

Store professionelle udlejere af erhvervs-lejemål udnytter indbyrdes netværk til at trække markedslejen op, hævder Danmarks Erhvervslejerforening. Det passer ikke, siger Erhvervslejernes Landsorganisation og Ejendomsforeningen Danmark.

Små håbefulde iværksætter-virksomheder lukker på stribe, fordi erhvervslejeloven fra 2000 har gjort deres beskedne indtjening til ta''-selv-bord for udlejerne. Det er lovens regel om markedslejen, der for alvor har slået igennem, fordi udlejerne via deres indbyrdes netværk udnytter hinandens evne til at indgå aftaler om høje huslejer med nye lejere, så der efterfølgende kan varsles huslejeforhøjelser over for områdets "gamle" lejere med henvisning til markedslejen.

Så skarpt opstilles situationen af advokat Jerry Osbak, København, der gennem 30 år har beskæftiget sig med køb, salg og leje af fast ejendom i sit advokatfirma og samtidig er formand for Danmarks Erhvervslejerforening, der blev etableret, da erhvervslejeloven fra 2000 trådte i kraft.

- Så længe der er naive erhvervslejere, der accepterer de urimelige vilkår, vil udlejerne kunne trække markedslejen op gade for gade især i København og de større byer, hvor det er attraktivt for mange at drive virksomhed. Jeg er jævnligt vidne til, at tårnhøje huslejer udløser personlige tragedier. Min vurdering er, at kun hver tiende af de små virksomheder, der etableres i byerne i denne tid, vil overleve de første tre år, siger Jerry Osbak.

Formanden for landets ældste forening af erhvervslejere, Erhvervslejernes Landsorganisation, farvehandler Johnny Beyer, der også er formand for Nørrebro Handelsforening, kan nikke genkendende til advokat Jerry Osbaks oplysninger om, at lejen ofte stiger i en hel gade eller i et bestemt kvarter nogenlunde samtidig, men opfatter ikke tendensen som et problem.

- Jeg kender ligesom Jerry Osbak historier om, at bestemte kvarterer har fået et gevaldigt løft på grund af regulering af markedslejen. Men det hænger som oftest sammen med, at det pågældende område har ændret karakter og er blevet mere attraktivt, siger Johnny Beyer.

Erhvervslejernes Landsorganisation har ikke registreret, at udviklingen skulle være et resultat af samarbejde i netværk. Foreningen var ved erhvervslejelovens ikrafttræden i 2000 bekymret for, at lejen generelt ville blive trukket op på grund af bestemmelserne om markedsleje, men det er ikke sket, mener Johnny Beyer.

- Det er simpelthen ikke rigtigt. Det er ret svært at være udlejer for tiden, fordi der stadig står en del erhvervslejemål tomme, selvom situationen er i bedring. Markedslejen ligger dog ret fast i de enkelte områder. Det sker selvfølgelig, at en forretning absolut vil ind i en bestemt ejendom og derfor er villig til at betale en højere leje. Men så er der tale om liebhaveri, og det kan ikke overføres til andre lejere i området, siger John R. Frederiksen, der er formand for Ejendomsforeningen Danmark.

Udlejernes formand gør i øvrigt klart, at han betragter Jerry Osbaks udtalelser som et forsøg på at så splid mellem lejere og udlejere, så han kan hverve kunder til sin advokatforretning.

- Alt for få erhvervslejere er så fornuftige, at de lader en advokat gennemgå deres lejekontrakt, inden de skriver under, så de værste uhyrligheder kan blive luget væk. Og markedsleje-begrebet ligger alligevel som en tikkende bombe under alle erhvervslejere.

En markedsleje er fast i fire år, hvorefter enten lejer eller udlejer kan kræve den reguleret med henvisning til markedslejen.

Forskellen mellem de gamle regler for erhvervslejemål og loven fra 2000 er, at lejer og udlejer kan aftale stort set, hvad der passer dem. Loven indeholder ganske vist en række paragraffer, der skal beskytte lejer, men 98 pct. af disse kan fraviges. Det gælder bl.a. en regel om erstatning for inventar, betalt flytning og rådgivning til lejer, hvis denne bliver sagt op, fordi han ikke vil acceptere nye vilkår. Men typisk indeholder de nye lejekontrakter en regel om, at udlejers erstatningsansvar maksimalt kan beløbe sig til tre måneders husleje, forklarer Jerry Osbak.

Et andet udbredt problem er, at lejemål gøres uopsigelige et antal år. Hvis lejer derefter ikke kan få sin virksomhed til at løbe rundt og derfor må dreje nøglen, hænger vedkommende på en erstatning til udlejer, mener han.[

[Johnny Beyer opfatter hyppig brug af syn og skøn i forbindelse med afgørelse af stridigheder om markedslejen på erhvervsejendomme som mere bekymrende.

- Syn og skøn i forbindelse med fastsættelse af markedslejen for erhvervslejemål foretages typisk af en erhvervsjendomsmægler, men da ejendomsmæglerne er vildt uenige om værdien af ejendomme, er deres vurdering et ret tilfældigt grundlag at fastsætte en rimelig markedsleje på. Vi foretrækker derfor klart, at boligretten anvender lægdommere, siger Johnny Beyer.

Han har derfor opfordret Ejendomsforeningen Danmark til at samarbejde om en henvendelse til politikerne med forslag til nye retningslinier.