Har butiksfolket fået det lettere? Pensionsselskaber vil miste penge. EjendomDanmark spår store tab. De vigtigste punkter. Boligaftalens to skurke. Forbedringer skal fremover vurderes. Blackstone på charmeoffensiv. Til København for at tjene så meget som muligt. Blackstone er ikke de største i København. Kæmpe huslejestigninger. Køb – Fix – og sælg. Man undgår at betale skat. Man skaber et ”kunstigt” underskud. Bankerne spiller en stor rolle. Huslejen tidobbelt på 25 år. Mange velhavende flytter til København. København er blevet en legeplads for rigmænd. Pas nu på sammenhængskraften. Byen vokser grim og uretfærdig. Boligmarkedet er opdelt i tre klumper. Har krisen haft nogen indvirkning? Og hvad med de studerende. 6-7.000 kr. skal man betale for et kosteskab. Der er oprettet nye studiepladser, men der er ikke plads til de studerende.
Er det en god eller dårlig boligaftale?
Vi har tidligere sat spørgsmålstegn ved, om København er en by for alle. Problemet er, at folk med lav – og mellemindkomst ikke har råd til at bo her mere. En af problemerne er de udenlandske kapitalfonde.
Det er stor forskel, hvordan folk reagerer på den nye boligaftale. Det afhænger i stor grad af, hvor man befinder sig politisk. Fra borgerlig side vil man sikkert hævde, at andelshavere og pensionsopsparer er de store tabere. Nu vil det københavnske boligmarked blive mindre fleksibel, vil man også hævde. Der vil komme langt færre renoveringer.
Pensionsselskaber vil miste penge
En række pensionsselskaber har investeret milliarder af kroner i den gamle boligmasse i København. Ejendomme vil naturligt falde i værdi. PKA regner med at tabe 200 – 250 mio. kr. Dette skyldes karensperioden på fem år.
Privatøkonomisk får andelshaverne mulighed for at fastfryse prisen på andelsboligen. Men måske er fastfrysningen af valuar-vurderingen en dårlig ide. Måske kan det give et værditab på 3 – 8 pct. for andelshavere med det.
EjendomDanmark spår store tab
EjendomDanmark mener dog, at hele indgrebet vil medføre et værditab på hele 15 – 20 pct. Man mener herfra, at kravene er så hårde, at det vil sætte en stopper for investeringer også de grønne. En masse ejendomme vil slet ikke blive moderniseret siger man.
Og så bliver DF gjort til skurk i den blå blok. Man vil sikkert kalde det for borgerlig troløshed. Hvad er de vigtigste elementer i aftalen?
De vigtigste punkter
- Der indføres et grønt incitament, så karensperioden bortfalder, hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kr. per kvadratmeter.
- Karensperioden på 5 år skal ikke gælde, hvis en andelsboligforening omdannes til udlejningsejendom. Det betyder, at andelsboliger ved vurderinger friholdes for værditabet som følge af karensperioden.
- Aftalen stiller også krav til, at de renoveringer, der udføres, skal være grønne. Fremover skal en renovering løfte en ejendom op i energiklasse C eller løfte ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer.
Boligaftalens to skurke
I den røde blok er det nok grund til at være bange for De Radikale, hvad de fremover kan finde på. Egentlig havde boligministeren lagt op til et ”spekulationsstop” på 10 år, så gik han ned på 7 år, da DF så kom ind i billedet, blev man enig om fem år.
Om onsdagen meddelte boligministeren at forhandlingerne var brudt sammen efter tre måneders forsøg på at finde en aftale. Senere samme dag meddelte den borgerlige blok inklusive Det Radikale Venstre og DF, at man indkaldte til nye forhandlinger uden om regeringen.
Jens Rohde fra De Radikale, der var talsmand for gruppen, meddelte en onsdag aften, ”at hvis ministeren ikke ønskede at fortsætte forhandlingerne, havde de et flertal at lægge noget ned i Folketingssalen”
En torsdag brød DF så som bekendt ud.
Forbedringer skal vurderes
Men måske sikrer aftalen, at flere butiksmedarbejdere og andre lavtlønsgrupper får råd til at bo i København. DF var interesseret i at få bremset spekulation, derfor kom man tilbage.
En anden ting er også, at nu er det slut med fuprenoveringer. Fremover skal der foretages reelle investeringer for at kunne foretage en 5.2. Aftalen gør det mere attraktiv at være lejer og mindre attraktiv at være boligspekulant.
I aftalen er det også lagt op til flere midler til huslejenævn. I øjeblikket er der op til et års ventetid.
Blackstone på charmeoffensiv
Kort inden aftalen skiftede Blackstone navn og nedsatte huslejen i 300 af 2.300 lejemål i København. Blackstone mener selv at det var Guds gave til lejerne. Men det er vel bare en fed gang spin. Nu vil Blackstone forsøge at smigre og virke charmerende. Efter massiv kritik vil de forsøge at se, at bilde lejerne ind at de er troværdige.
LLO advarer dog mod uden videre at sige ja til huslejenedsættelsen. Man opfordrer til at få en vurdering fra LLO.
Til København for at tjene så meget som muligt
De er kommet til København for at tjene så mange penge som muligt. Som sådan er det ikke noget galt det. Men det skal ikke være på en lyssky måde. Deres ry og rygte forsvinder ikke bare ved at skifte navn.
Blackstone er og bliver en verdens største kapitalfonde. De er ofte kritiseret for at være usædvanlig aggressive.
Blackstone er ikke de største i København
Da FN opfordrede den danske stat til at gribe ind og ændre lovgivningen var det massiv kritik af FN. Man sagde, at sådanne forhold havde vi slet ikke i Danmark. Man blev hurtig klogere.
Faktisk er Blackstone ikke de største i København. De er lige så stille blevet overhalet af svenske Heimstaden. Men på Nørrebro er Blackstone de største. Her har de 37 ejendomme. Og er engelske Pears også på vej. De har købt ejendomme spredt ud over bydelen.
På Nørrebrogade har Blackstone erhvervet 11 ejendomme. Uanset om renoveringer er nødvendige eller ikke bliver de gennemført. Og indtil nu er det ikke stillet krav om i hvilken kvalitet renoveringerne gennemføres. Lejere har undret sig mange gange, for renoveringer har slet ikke været nødvendig. Efterfølgende er lejen så steget til det dobbelte eller tredobbelte.
Kæmpe huslejestigninger
På Ydre Østerbro skal man betale 16.425 kr. om måneden for 108 kvm. Bygningen er fra 1934. Men lejligheden er sat i stand med ny køkken og bad. Og det er forklaringen på, at huslejen lige her er to - tre gange højere end for de lejemål i samme ejendom, som ikke er renoveret.
Ved Nørreport betaler Marie 6.500 kr. i husleje for hendes 86 kvadratmeter. De nye beboere betaler tre gange så meget som Marie.
Køb – Fix og sælg
Man har uopfordret henvendt sig til lejere for at få dem til at flytte og som tak har man også kunne få et kontantbeløb. I USA kalder man metoden ”Shake the building” Ja man ryster bygningen så de svageste ryger ud.
Blackstone og andre kapitalkæders opkøb af ejendomme medfører stigende boligpriser og udlejer, der presses højt op at lejere må fraflytte deres boliger, hvormed storbyerne i stigende grad bliver forbeholdt velhavere. Vi skal passe på, at København ikke bliver reduceret til et spørgsmål om grådighed, moral og egennyttige investeringer.
”Køb, Fiks og Sælg – logik” handler om nytteorienteret logik.
Ved at investere omkring 250.000 kr. i for eksempel nyt køkken og badeværelse har Blasckstone og andre investorer fundet en kattelem ud af den restriktive boliglov. Det er en fed fidus, og det er godt det. Det giver et kæmpe afkast lige så snart en ny lejer flytter ind.
Ja så vælger man måske også at sætte aluminiumsvinduer, fordi de er billigere. Man er så ligeglade med at det strider mod lokalplanen.
Man vil optimere servicen
Blackstones formue er kun dobbelt så stor som Danmarks BNP, så alle har vel fuld forståelse for, at det er lidt stramt sidst på måneden. Men med det nye navn vil selskabet ”kerer” sig om sine lejer og København. Fonden ønsker at fremstå som historiebevidste og kulturbevarende.
Man ønsker med det nye navn ”Kereby” at yde gammeldags service og optimere kommunikation med lejerne.
Man undgår at betale skat
Nu er det jo ikke kun de høje priser, der er kendetegnende for Blackstone. Som DR – dokumentaren ”De Riges By” kunne påvise, så er det også spindelvævet af selskaber, der gør kapitalkæden speciel. På den måde undgår man at betale skat.
Således er Vendersgade 13 ejet af Caldo Holdco, der er ejet af Calder Investment, som er ejet af Calder Propco som er ejet af yderligere tre Luxembourg – selskaber. Altså to selskaber i Danmark og seks selskaber i Luxembourg. Bag de otte selskaber ligger ejerskabet placeret hos yderligere syv selskaber i den amerikanske delstat Delaware og på Caymanøerne. De syv selskaber i Delaware og på Caymanøerne har adresse hos Blackstones hovedkvarter i New York.
Hvorfor er det nødvendigt at sende penge gennem 15 selskaber i fire lande for at købe en dansk udlejningsejendom, Hele setuppet virker til at være opsat med det formål at spare i skat.
Man skaber et ”kunstigt” underskud
Man kan skabe et underskud i enden af selskabskæden, som gør det muligt at trække penge skattefrit ud af det land, hvor det ellers er generet et overskud. Metoden er mærkelig nok lovlig. Den er meget udbredt i kapitalkæder og kaldes populært for ” Luxembourg – finten”.
Bankerne spiller en stor rolle
Flere gange har den amerikanske kapitalfond optrådt i store internationale afsløringer om skatteundgåelse. Fra Blackstone lyder det, at de kommer til at betale betydelige beløb i indkomstskat i Danmark. Ja de praler med, at de allerede betaler arbejdsmarkedsbidrag for 100 personer.
Den officielle forklaring på hvor kapitalfondene får deres penge fra er investorer, der indskyder kapital, men kigger man nærmere på Blackstones finansieringsmodel er kun en tredjedel af de investerede beløb fra investorerne. Resten er fra bankerne.
I Danmark går 80 pct. af bankernes udlån til allerede eksisterende aktiver som boliger og aktier, mens kun 20 pct. går til produktion af jobs herunder grønne investeringer. Dette giver også god mening for bankerne. Det er langt mindre risikabelt for dem, at finanserne investeringer i mursten og værdipapirer frem for iværksætteri og små og mellemstore virksomheder.
For Blackstone er den største indtægtskilde ikke de stigende lejeindtægter men derimod kapitalgevinsterne ved stigende boligpriser.
Huslejen tidoblet på 25 år
Ifølge DR så er huslejen i København steget med 30 pct. på bare fem år. Overborgmesteren ønsker flere almene boliger, ja op til 25 pct. Men på Nørrebro er det kun 22 pct. på Amager 17 pct. og på Vesterbro er det 8 pct.
Byggegrunde er så dyre, at de almene byggeselskaber har svært ved at få økonomien til at hænge sammen. De har ikke råd til at betale så høj en pris.
Kigger man på København i de seneste 25 år er prisen på lejligheder tidoblet, mens lønningerne, som jo danner grundlag for de løbende huslejebetalinger kun vokset 2,5 gange.
Statistik er mange ting. På få år har huslejen for mindre lejligheder også fået et markant vrid opad. Mens en gennemsnitlig toværelseslejlighed i hovedstaden kostede 8.536 kr. i 2014, skal man i dag ifølge Boligportalen.dk punge ud med 11.225 kr. Det er en stigning på 31 pct. på bare fem år.
Mange velhavende flytter til København
Det bliver svære og svære for de svage grupper at få råd til at bo i den centrale del af byen. De bliver skubbet længere og længere ud.
Hvert år skal der skaffes plads til 11.000 nye borgere. Det er særlig unge og singler, der søger boliger. Manglen på små boliger i København er også med til at presse priserne op. Helt billige lejeboliger er heller ikke en mulighed. Ventetiden er op til flere årtier.
Andelsboliger er i dag heller ikke uden videre tilgængelig for butiksfolket. Der skal lægges et anseeligt beløb på bordet og ofte også under bordet. Bestikkelse er ofte kamufleret som køb af diverse genstande fra lejligheden.
København – em legeplads for rigmænd
Er København blevet en legeplads for rigmænd. Ja måske er København ved at udvikle sig som et kæmpe kasino. 83 pct. af alle opkøb af lejeboliger i København varetages nu af udenlandske opkøbere.
Andelen af befolkningen, der bor til leje, er hastigt stigende. De kommende ungdomsgenerationer har på nærværende tidspunkt ikke en levende chance for at komme ind på boligmarkedet medmindre de arver en formue fra deres forældre.
Pas nu på sammenhængskraften
Hvem skal eje vores boliger? Skal det være dem, som rent faktisk bor og arbejder i byen? Eller skal det være lejere hos udenlandske kapitalfonde, som tjener på de arbejdsfrie huslejeindtægter og prisstigninger. De får dermed stor betydning i byudviklingen.
Det bliver også vigtigt at blande kortene i de kommende år og skabe by – og skoledistrikter, som er meget bredere sammensat end i dag.
De højtuddannede og velhavende vil gerne bo i København. De betaler også, hvad det koster. Af de over 1.000 personer, der hver måned flytter til København er 40 pct. højtuddannede udlændinge. Det bliver svært at forhindre en byudvikling, der tilgodeser de ressourcestærke. Vi bliver nød til at tage de kampe, der skal sikre, at også de butiksansatte får lov til at bo i byen. Vi må for Guds skyld ikke miste sammenhængskraften.
Byen vokser sig grim og uretfærdig
De store penge er ved at kapre København. Se engang Nordhavn, Amager Strand, Islands Brygge, Ørestad, Carlsberg og Sydhavnen. Ingen parker, ingen plæner ingen eksperimenter, mangel på fællesskab. Kedeligt, talentløst og så dyrt, at der mange grupper af mennesker, der ikke har råd til at bo her. Byen vokser sig både grim og uretfærdig.
Hvordan er arbejderbyen København endt som en by for de rige?
Og så skal vi nok tage ved lære af de fejl, der er sket i Ørestad City. Her har man glemt, at der også skal være plads til et byliv. Men man kan jo ikke tvinge private bygherre til at ekspropriere stueetagen til alt muligt.
Boligmarkedet opdelt i tre klumper
Boligmarkedet i København er opdelt i tre klumper. Omkring en tredjedel af boligerne er andelsboliger, endnu en tredjedel er ejerboliger, mens den sidste del af boligerne udlejes som almene boliger på det private udlejningsmarked. Og rejser man ikke lige til hovedstaden med en bugnende bankbog, er det private udlejningsmarked stort set den eneste mulighed for at få tag over hovedet.
Vi har hvis været inde på det. Der er ventelister på 25 år på en almen lejlighed. Hvis du skal købe en ejerlejlighed, kræver det, at du bliver godkendt i banken.
Nej, det er bestemt ikke blevet lettere for butiksfolket at finde noget at bo i, i København.
Hvorfor skal andelsboligejere betale for lejere?
Det ser ud til, at andelshaverne skal betale for boligindgrebet. Det har været store værdistigninger i de sidste fem år. Priserne er usædvanlig høje, men man kan ikke rulle det tilbage Valuarvurdering er indført. Måske burde man have kigget på, hvordan man nemt og billigt kunne oprette en andelsboligforening.
Måske burde man have en anden måde at vurdere en andelsbolig, og så burde man erkende, at der er tre slags boligformer, der værdiansættes forskellig.
Hvorfor skal andelshavere ofres på alteret, efter at kapitalkæder har invaderet København? Lige nu sidder 208.000 andelshavere og ryster. Hvad skal der ske på generalforsamlingen? En andelshaver kan sagtens lide et tab fra 150.000 kr.– 750.000 kr. Andelsboligmarkedet vil fryse til is.
En anden konsekvens er, at mange andelsboligforeninger kan få svært ved at låne i banken. Den aftalte metode er ikke rimelig, når man ser det i forhold til, hvor mange lejeboliger, som det drejer sig om.
For at løse et problem skal regeringen ikke skabe et nyt for andelsbolighaver.
Hvis man fastfryser valuarvurderingen, så sikrer det mod tab, siger regeringen. Men hvis markedet falder, så kan andelshaverne ikke komme af med deres boliger.
Straks meddeler banker også, at Andelsboliglån stiger i pris. De var allerede skruet op, men nu kommer det så et ekstra trin.
Har krisen haft sin indvirkning?
Der er kommet meget forskellige meldinger. Sommerhussalget har i den grad toppet. Ejerlejligheder og andelsboliger er både faldet og steget i pris. Det er først når vi er helt over krisen, at vi kan danne os et billede af situationen.
Stadig ikke nok studieboliger
På grund af Corona-krisen er der optaget flere studiepladser, men studieboligerne er ikke fulgt med. Atter i år er en masse studerende kommet i klemme. Og det er der så igen nogen, der udnytter.
Studerende betegner boligmarkedet i København som vanvittigt. Man betaler 6-7.000 kr. for at bo i et kosteskab, bliver det hævdet. Man har ikke sørget for ekstra penge til flere studieboliger trods det, at der er oprettet flere studiepladser.
Boligpriserne stiger og en SU bliver mindre og mindre værd. Det københavnske boligmarked er slet ikke gearet til at modtage 3.000 ekstra mennesker, der har indkomst på SU.
En undersøgelse som Dansk Byggeri har fortaget viser, at der allerede sidste år var et akut behov for studieboliger på 22.000. Kun hver femte af de studerende i København bor i dag i en studiebolig.
I København er der siden 2010 kun kommet 5.140 flere små boliger under 74 kvadratmeter. Man har dog et mål om at bygge 12.000 nye studieboliger før 2020, hvoraf 7.500 skal være almindelige boliger.
I medierne bliver der ofte fokuseret på de alternative studieboliger som dem på Refshaleøen. Men disse udgør kun 300. I Dansk Byggeri er man utilfredse med den lange ekspeditionstid på byggesager.
Skal man have en bolig uden for København kræver det i dag 10 års ventetid for de studerende. Er man heldig behøves man kun at stå to år på venteliste til en studiebolig i København.
Dansk Byggeris undersøgelse viser, at afstanden fra studiet hænger tæt sammen med risikoen for at droppe ud. Jo længere man bor fra studiet, jo større risiko er det for at droppe ud.
Kilde:
Vi har mange gange beskæftiget os med boligsituationen i København. Og vi har også tidligere kigget på om butiksfolket har råd til at bo her. Brug søgefunktionen og gå ind i vores digitale arkiv. Her finder du over 3.000 artikler.
- Se også vores Facebook – den bliver opdateret flere gange dagligt.
|
